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如何计算开发商的成本？ |
| 作者：oooooooooooo 来自222.185.230.98 发表于"2005-7-16 11:21:19"
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| 发帖内容 |
如何测算开发商的开发成本呢？
下面以11层的小高层，容积率为4（小高层的容积率一般为4，高层为5，多层为3），拍买得到地皮的成交价为每亩200万元为例子计算给大家看（地皮成交价格不到或者超过每亩200万元的自己可以按本人的方法重新计算）：
房屋成本=地皮成本+建筑安装成本（含材料等）+10%左右的税费
1、每平方楼盘的地皮成本的计算。200万元一亩，折合3000元一平方；11层的楼盘且容积率为4（即总的建筑面积与整个地皮面积之比），则折合空地面积与单个楼层面积之比为4：7=1：1.75，则每平方楼盘的地价应该为3000×（1+1.75）÷11=750元。
2、每平方的全部建筑成本（包括全部建筑材料及施工安装成本在内），目前一般11层的小高层的全部建筑成本不会高于1200元每平方。而且目前水泥、钢筋的价格在下滑，每平方1200元的建筑成本可能还达不到，这儿暂且以1200元计算。
则每平方米的房屋成本=750+1200+（750+1200）*10%=2145元。
因此：
如果开发商出售基价为2600元（11层小高层的基价一般是第6层，越往上则贵，越往下则便宜），则开发商的利润率为20%
如果开发商出售基价为2800元，则开发商的利润率为30%
如果开发商出售基价为3000元，则开发商的利润率为40%
如果开发商出售基价为3200元，则开发商的利润率为50%。
目前的房价高不高，开发商的利润高不高，大家一算就知道了。 |
| 作者：游客 来自222.66.40.154 回复于"2005-7-16 11:41:50" |
| 回复内容 |
楼主为免太意淫了吧。有几点说明！
1、首先容积率高达4，难道没绿化？楼间距45-60米是必须的。楼主恐怕是假使这些房屋一个紧挨一个，连走的路都不要了吧。真正核算出来的地价成本绝非是750而是2000--2500左右。
2、没有考虑到开发商拿到的是毛地，并非净地，拆迁费也占很大一部分，另外必须通电通水通气，平整地面，拆除多余房屋的费用都没考虑。
3、工人工资、前期设计规划费、监理费、没考虑进去，如果光光用1200打发所有的材料安装费恐怕有失偏颇。
4、最后楼主喜欢怎么想都可以，本人非托只是不愿意楼主误导人民大众。
5、提醒，大家切莫参加自建房屋事宜，风险实在大，绝非想想而已，上海已经有人上当受骗了。切记！切记。莫因小失大。 |
| 作者：oooooooooooo 来自222.185.230.98 回复于"2005-7-16 12:42:18" |
| 回复内容 |
222.66.40.154 ：我目前将建筑安装成本定为每平方1200元，这个建筑安装成本已经将建筑安装过程中所有的料、工、费全部算进去了（包括前期设计、土地平整等等方面的费用），而且已经是高估了。今后随着钢材、水泥价格的下滑，每平方1200的建安成本根本就达不到，每平方1000元就有包工头抢着做了。 |
| 作者：oooooooooooo 来自222.185.230.98 回复于"2005-7-16 12:43:34" |
| 回复内容 |
222.66.40.154 ：要么你是外行要么你是开发公司的托，对你的说明我简单回答如下：
容积率就是已经包含了绿化面积在里面了，（容积率=建筑面积/地皮面积，其中地皮面积=楼层地面面积+绿化面积+其它面积），此其一；
其二，本来这一点与房屋的地皮成本是无关的，但为了揭露你外行的真面目，我告诉你吧，11层的楼层高度按照1：1的楼简距是不到40米的，因为目前每层楼的高度+楼层水泥厚度大概3米吧，3*11=33米，哪里来的40米？60米更是扯蛋了！事实胜于雄辩：你去看看新城南都的11层小高层，楼简距是15米，所以说你是外行或者是托而已那是说对了。
你的其它所谓说明，我就不来和你辩论了，你是个托或者是外行而已，多说也无聊得很！ |
| 作者：游客 来自218.93.153.85 回复于"2005-7-17 19:57:29" |
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楼主说的不全面，绝对没有跑过前期，我就是为kfs跑前期的，感觉你说的有些自以为是表面化。好笑！ |
| 作者：游客 来自218.93.84.168 回复于"2005-7-17 20:51:28" |
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楼上的，跟井底之蛙有什么好讲的，都以为赚钱容易，常州不是上海、北京等地，利润率绝对没那么高的 |
| 作者：游客 来自218.93.63.82 回复于"2005-7-18 8:24:28" |
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我不会算成本，我只知道2002年新区的的房子卖1080元/平方米。
难道那时他们都在亏本卖？ |
| 作者：游客 来自218.93.63.82 回复于"2005-7-18 8:27:27" |
| 回复内容 |
房价跌的空间很大,想想金色新城最低时不到3000,现在新开的四期要5000多,同样的一块地,拿地时的价格也是一样的,每平方的建筑成本也差不多,3000的基础上已经有利润,现在5000你想想利润是多少???? |
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re:如何计算开发商的成本？
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